“拯救”实体经济?

 

    据媒体报道，温州官方曾表示，放松楼市限购，允许本地户籍家庭在市区购买第二套住房，是为了解套企业在房地产中所困资金，从而盘活资金链，拯救不断下滑的实体经济。温州一大型房企负责人透露，温州市发改委、住建委主要领导曾“问计”开发商，“主要意图是拯救实体经济”，因为温州很多企业主都参与了“盖房”、“炒房”，如今房价相比最高峰时已下降了百分之三四十，很多企业主均被房产套牢，从而直接影响了实体企业的资金流。安徽铜陵市有关部门则称，新政是为了合理引导住房消费和房地产开发，保持房地产产业持续稳定健康发展。

 

    放松楼市限购，盘活企业被楼市套牢的资金，领导干部们的水平就是高！但是，谁能保证企业主被楼市套牢的资金，盘活后就是回到实体经济中去？而盘活企业资金的代价，则很可能是套牢百姓的钱，当百姓的钱都被房地产套牢的时候，谁来购买企业生产出来的产品呢？我国房价过高已是不争的事实，房价高地价就高，厂家租金自然也不会便宜。放松限购等于是在维护楼市价格，对实体经济而言，房租过高，必然会极大提升生产成本。因此，对实体经济而言，放松“限购”未必有多少实质性的好处。

 

    尽管放松限购未必能“拯救”实体经济，但作为房地产的关联行业，暖通空调企业对该项政策仍然充满期待。放松限购后，中国房地产市场将会迎来怎样的机遇和挑战？中央空调行业能否再迎来一次发展的黄金期？

 

    “微”政策也值得期待

 

    暖通空调产品和房地产市场的命运可谓息息相关……

 

    自2011年1月26日国务院发布新一轮房地产市场调控政策后，“限购”成为全国房地产市场的关键词，北京、上海、广州、南京、天津、石家庄、贵阳、厦门、宁波等城市相继出台调控细则，通过限购、税收、信贷等措施，落实“新国八条”调控政策。随后，北京、天津等城市楼市成交量跌幅超五成，上海房地产市场出现了量价齐跌的局面。与之对应的是，中央空调2012年的表现也十分低迷，甚至出现了整个行业的销量下滑。进入2013年后，随着购房者需求的逐步释放，一线城市商品住宅成交量回升，空调制冷行业才逐步走出低迷，复苏趋势明显。据暖通行业权威媒体统计，2013年，中国中央空调市场实现总销量636亿元，相比2012年度增长率为14.6%。

 

     由此可见，放松限购，刺激房地产市场，对暖通空调行业而言，绝对是一个利好消息……

 

    火速救市的背后，凸显了地方政府土地难卖，财政收入急剧减少的困境。而房地产开发不仅可以给地方政府带来丰厚的土地财政收入，还可以带动钢铁、水泥、装饰等多行业的发展。可以预见的是，如果房地产市场在短期内未能复苏，将会有更多的地方政府放松目前的限购政策……

 

    从政策因素来看，尽管目前房地产调控政策已下放到地方政府，但中央政府层面对调控的基调仍未放松，因此地方政府调控的空间必须在“红线”之内，大规模放松限购的可能性不大，而仅能在住宅认定标准等方面进行“微调”。笔者在此大胆预测，未来地方政府的限购放松政策，很可能是为中高端楼盘尤其是豪宅“松绑”。因为豪宅和普通商品住宅归属于不同的市场需求，对豪宅市场放松限购，既不违背中央“保民生”的政策，又能为地方政府带来可观的财政收入，可谓一举两得。因此，地方政府很可能放宽或放开高端豪宅限购政策，用限贷、税收来对高端豪宅的投资需求进行调控，而不是限购。毫无疑问，高端豪宅市场的限购放松，无疑又会促进家用中央空调行业的发展……

 

    不能太过乐观

 

    可以肯定的是，随着地方政府加快重点投资项目的建设步伐，基建投资有望持续强势，整体中央空调行业也能从中受益。但是，对中央空调企业而言，决不能因为地方政府对限购的放松而盲目乐观。

 

    放松限购真的能“救市”吗？北京大学房地产研究所所长陈国强认为，部分地方政府的“微”政策被过度解读了，这种政策性刺激对心理的刺激作用往往比市场作用更为明显。其实在很多二三线城市，限购政策早已被放松甚至取消，只不过没有以文件的形式对外发布罢了。目前，我国部分二三线城市新增住房供应量巨大，供求关系畸变，政府出台相关政策刺激楼市走量也很正常，但限购放松的市场效应，仍需要较长的时间才能显示出来，并不能起到立竿见影的效果。

 

    因此，此次地方政府对限购的松绑，可以看作政府、购房者、开发商之间新一轮博弈的开始。要想真正激活房地产市场，单靠限购松绑并无多大作用，而需要市场各方面主体的理性面对——政府应在税收、信贷等多方面进行调整，开发商作出适度让利，购房者恢复购买信心、减少自身观望情绪等……

 

    从市场反馈来看，放松限购政策对楼市的影响并不是非常明显。在楼市成交整体低迷的背景下，信贷政策也一直没有松动的迹象，部分地区反而出现了停贷、利率上浮等迹象。在这种背景下，中央空调行业想借限购放松的东风，立马实现销量的腾飞是不现实的。

 

    政策刺激不容忽视

 

    近几年来，政策性因素对中央空调行业发展所产生的作用大家有目共睹……

 

    2012年11月1日，国家将家电节能补贴的范围扩展到了中央空调领域，从而使得冷水机组、高效节能单元式空调调节机等产品都进入了“国家节能惠民工程”。除节能补贴直接作用于中央空调行业外，国家及地方政府还出台了一系列节能减排、绿色建筑、节能改造等方面政策，间接拉动了中央空调市场的快速回暖。可以说，2013年中央空调市场走出困境，开始全面复苏，国家政策功不可没。2014年我国中央空调行业是继续走高，还是跌宕前进，宏观经济环境很重要，国家政策方面的影响同样不容忽视，这其中包括房地产政策、国家节能减排政策和其他一些相关政策。

 

    近几年，中央空调市场需求快速增长，国内经济稳步发展催生大型商业写字楼、酒店、商场、智能小区不断兴起，为中央空调撑起了巨大市场空间。

 

    近几年，中央空调市场需求快速增长。国内经济稳步发展催生大型商业写字楼、酒店、商场、智能小区不断兴起，为中央空调撑起巨大市场空间。此外，政府采购在中央空调的销售过程中扮演了重要角色。据不完全统计，2013年仅华东地区空调采购额就达27.56亿元，同比增长34%，而在华东地区空调采购项目中，中央空调占据了绝大部分比重。可以预见，2014年度，政府采购将继续推动我国中央空调市场的发展。

 

    值得一提的是，住建部发布的《“十二五”绿色建筑发展规划》提出，从2014年起，政府投资的党政机关、学校、医院、博物馆、科技馆、体育馆等建筑，直辖市、计划单列市及省会城市建设的保障性住房，以及单体建筑面积超过2万m2的机场、车站、宾馆、饭店、商场、写字楼等大型公共建筑，要率先执行绿色建筑标准。依据规划，2015年起，直辖市及东部沿海省市城镇的新建房地产项目力争50%以上达到绿色建筑标准。这一政策的发布，对于接下来2014年中央空调行业的发展趋势，奠定了良好基础。

 

    从经济大环境和政策因素来看，2014年度的中央空调市场依旧值得期待……

 

    必要的政策刺激和市场推动，对引领整体行业朝着健康有序的方向发展无疑大有裨益。但对中央空调企业而言，除了把握住政策大方向，充分利用好相关政策外，最重要的还是不断创新产品和技术，确保产品品质，并根据市场需求及时调整相关战略。千万不能对政策形成依赖，而是要利用政策出台的机会，补齐自身的短板，从而获得更长足的发展。